Dürfen Ausländer in Paraguay Land kaufen? Was wirklich gilt

Kaum eine Frage wird uns häufiger gestellt – und kaum eine wird im Internet so widersprüchlich beantwortet. Mal heißt es, Ausländer dürften in Paraguay überhaupt kein Land kaufen, mal, in Grenznähe sei alles verboten, mal, es gebe gar keine Einschränkungen. Richtig ist: Deutsche, Österreicher und Schweizer haben in Paraguay praktisch dieselben Eigentumsrechte wie Einheimische. Die zwei echten Einschränkungen treffen andere – oder betreffen eine ganz bestimmte Art von Land.

Der Grundsatz: Ja, Sie dürfen

Ja – Ausländer dürfen in Paraguay Land und Immobilien erwerben. Die paraguayische Verfassung garantiert das Eigentumsrecht, ohne zwischen Staatsangehörigen und Ausländern zu unterscheiden. Sie brauchen weder die paraguayische Staatsbürgerschaft noch einen Daueraufenthaltstitel, um ein Grundstück zu kaufen; auch ein Wohnsitz im Land ist keine Voraussetzung. Sie können als Privatperson erwerben oder über eine Gesellschaft, und Sie können die Immobilie anschließend vermieten, verkaufen, belasten und vererben wie jeder Einheimische. Diese Gleichbehandlung ist kein Entgegenkommen einer Behörde, sondern Verfassungsrecht – und sie ist der Grund dafür, dass je nach Erhebung zwischen vierzehn und neunzehn Prozent der Landesfläche ausländischen Eigentümern gehören. Die Ausnahmen von diesem Grundsatz sind eng umrissen und betreffen nur zwei Konstellationen: die Sicherheitszone entlang der Staatsgrenze und Land aus der Agrarreform. Alles andere steht Ihnen offen.

Brauche ich eine Aufenthaltsgenehmigung?

Nein. Der Erwerb einer Immobilie und die Aufenthaltsberechtigung sind in Paraguay zwei getrennte Vorgänge. Sie können kaufen, ohne jemals einen Antrag auf Residenz gestellt zu haben, und Sie können umgekehrt eine Residenz erhalten, ohne Grundbesitz zu haben. Ein Immobilienkauf ist auch kein Ersatz für einen Aufenthaltstitel – er verschafft Ihnen kein Aufenthaltsrecht.

Praktisch brauchen Sie für die Abwicklung ein gültiges Ausweisdokument und eine steuerliche Registrierung in Paraguay; die Einzelheiten hängen davon ab, ob Sie als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen und ob Sie im Land ansässig sind. Ihr Notar sagt Ihnen genau, was in Ihrer Konstellation vorzulegen ist. Wer ohnehin auswandern will, klärt beides parallel – aber die Reihenfolge ist frei.

Die Grenzzone: gilt nicht für Sie

Das Gesetz Nr. 2532 aus dem Jahr 2005 richtet entlang der Land- und Flussgrenzen einen fünfzig Kilometer breiten Streifen ein, die zona de seguridad fronteriza. Darin dürfen bestimmte Personen keine ländlichen Grundstücke besitzen, mitbesitzen oder als Nießbraucher nutzen.

Entscheidend ist, wer damit gemeint ist: Staatsangehörige der Nachbarländer – also Brasilianer, Argentinier und Bolivianer – sowie juristische Personen, die überwiegend aus solchen Personen bestehen. Deutsche, Österreicher und Schweizer fallen nicht darunter. Wer aus dem deutschsprachigen Raum kommt, darf auch in Grenznähe kaufen.

Der Hintergrund erklärt die Regelung: In einzelnen Grenzdepartements liegt der Anteil ausländischen Grundbesitzes bei bis zu sechzig Prozent, überwiegend in brasilianischer Hand. Das Gesetz ist eine sicherheitspolitische Antwort darauf, kein allgemeines Ausländerverbot.

Drei Details lohnen dennoch die Aufmerksamkeit:

• ✓Nur ländliche Grundstücke sind erfasst. Städtische Grundstücke mit eigenem Katasterkonto bleiben auch für Angehörige der Nachbarländer erwerbbar.
• ✓Die Gesellschaftsstruktur zählt mit. Kaufen Sie über eine Gesellschaft, kommt es auf deren Zusammensetzung an. Halten überwiegend Personen aus Nachbarländern die Anteile, greift das Verbot – auch wenn Sie selbst Deutscher sind. Anteile an Gesellschaften, die in der Grenzzone ländlichen Grundbesitz halten wollen, müssen zudem auf den Namen lauten und dürfen nicht frei handelbar sein.
• ✓Verstöße sind nicht heilbar. Notare dürfen entsprechende Urkunden nicht errichten, und Geschäfte, die gegen das Verbot verstoßen, sind nichtig. Vor dem Gesetz erworbene Rechte bleiben allerdings unberührt.

INDERT-Land: hier liegt die eigentliche Falle

Die praktisch gefährlichere Beschränkung kennen die wenigsten. Sie betrifft nicht die Lage des Grundstücks, sondern seine Herkunft.

Das paraguayische Landreforminstitut INDERT vergibt Flächen an begünstigte Kleinbauern – zu Vorzugsbedingungen und mit dem Zweck, ländliche Familien anzusiedeln. Ausländer sind als Begünstigte des Agrarstatuts ausgeschlossen. Das INDERT hat ausdrücklich klargestellt, dass ausländische natürliche Personen nicht mehr Begünstigte sind und dass Verkäufe von Agrarreformland an Ausländer keinen Wert haben – bereits erfolgte Übertragungen sollen der ordentlichen Gerichtsbarkeit angezeigt und zugunsten des Staates rückabgewickelt werden.

Das ist die Konstellation, in der Käufer tatsächlich alles verlieren. Der Verkäufer erscheint glaubwürdig, das Grundstück ist günstig, es existieren Papiere – aber es handelt sich um Land aus der Agrarreform, das an einen Ausländer gar nicht wirksam übertragen werden kann. Der Kaufpreis ist weg, das Land fällt an den Staat zurück, und der Käufer steht mit einem Vertrag da, den kein Gericht rettet.

Wie Sie prüfen, ob ein Grundstück betroffen ist

Beide Beschränkungen lassen sich vor dem Kauf klären – aber nur, wenn man gezielt danach fragt. Aus dem Exposé oder dem Augenschein ergibt sich weder das eine noch das andere.

• ✓Titelhistorie zurückverfolgen. Der Estudio de Títulos zeigt, woher das Grundstück stammt. Taucht in der Kette das INDERT oder sein Vorgänger IBR auf, ist besondere Vorsicht geboten – dann gehört die Zulässigkeit der Übertragung geklärt, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
• ✓Katasterstatus feststellen. Ist das Grundstück als ländlich oder als städtisch eingetragen? Davon hängt ab, ob die Grenzzonenregel überhaupt einschlägig ist.
• ✓Entfernung zur Grenze bestimmen. Die fünfzig Kilometer gelten auch entlang der Flussgrenzen – am Paraná und am Río Paraguay betrifft das große Gebiete, die man nicht sofort als Grenzregion wahrnimmt.
• ✓Bei Gesellschaftskonstruktionen die Gesellschafter offenlegen. Nicht Ihre Staatsangehörigkeit allein entscheidet, sondern die Zusammensetzung der erwerbenden Gesellschaft.

Was das praktisch bedeutet

Für die allermeisten deutschsprachigen Käufer lautet die Antwort schlicht: Sie dürfen kaufen, überall im Land, ohne Sondergenehmigung. Das gilt für das Haus in Asunción ebenso wie für die Chacra in Guairá oder das Grundstück am Ypacaraí-See.

Aufmerksam werden sollten Sie in zwei Fällen. Erstens, wenn Sie gemeinsam mit Partnern aus Brasilien oder Argentinien über eine Gesellschaft erwerben wollen und das Grundstück ländlich und grenznah liegt. Zweitens – und das ist der häufigere Fall – wenn ein Angebot auffällig günstig ist und aus dem ländlichen Raum stammt. Dann ist die Herkunft des Titels die erste Frage, nicht die letzte.

Beides klärt eine ordentliche Titelprüfung, und beides klärt sie zuverlässig. Was sie nicht klärt, ist die Frage, die Ihnen niemand stellt: ob Sie überhaupt danach gefragt haben.

Worauf es bei der Prüfung im Einzelnen ankommt, lesen Sie im Beitrag zur Titelprüfung (Estudio de Títulos). Die Besonderheiten von Agrarreformland behandelt der Beitrag zu INDERT-Land und Titelrisiken. Und warum eine Pacht den Kauf nicht ersetzt, steht in Pacht in Paraguay.

Quellen und Stand: Verfassung der Republik Paraguay (Eigentumsgarantie); Ley N.º 2532/2005 zur Zona de Seguridad Fronteriza nebst Durchführungsdekret, veröffentlicht über die Biblioteca y Archivo Central del Congreso Nacional; Verlautbarungen des INDERT zum Ausschluss ausländischer natürlicher Personen als Begünstigte des Agrarstatuts. Stand: August 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.