Zweistellige Mietrenditen, steigende Preise, niedrige Steuern – so klingen viele Angebote für Immobilien in Paraguay. Manches davon stimmt, manches ist Bruttorechnung, bei der die Hälfte der Kosten fehlt. Dieser Beitrag rechnet ehrlich: Was eine vermietete Wohnimmobilie in Paraguay tatsächlich abwirft, welche Nebenkosten und Steuern anfallen und welche Risiken in keiner Hochglanzbroschüre stehen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Renditen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.
Welche Mietrendite ist in Paraguay realistisch?
Für Wohnungen in Asunción nennen Marktberichte für die Langzeitvermietung meist Bruttorenditen von etwa sechs bis acht Prozent pro Jahr, in gefragten Lagen wie Villa Morra oder Carmelitas auch mehr. Nach Abzug von Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung bleiben netto typischerweise vier bis sechs Prozent. Kurzzeitvermietung über Plattformen kann höhere Werte erreichen, ist aber arbeitsintensiver, saisonabhängig (Spitzen vor allem im Juli und August) und schwankt stärker.
Belastbare amtliche Mietstatistiken gibt es in Paraguay kaum; auch internationale Datenbanken führen für das Land keinen Häuserpreisindex. Behandeln Sie jede Renditeangabe deshalb als Schätzung – und fragen Sie bei einem konkreten Objekt nach nachweisbaren Mieteinnahmen, nicht nach erwarteten.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
Die Kaufnebenkosten sind in Paraguay deutlich niedriger als in Deutschland, weil es keine Grunderwerbsteuer gibt. Die größten Posten sind:
- ✓Notar (Escribano): Das Honorar ist im Notartarif (Ley 1307/1987) geregelt und liegt in der Praxis je nach Kaufpreis bei etwa 1 bis 2,5 Prozent, zuzüglich 10 Prozent Mehrwertsteuer. Üblicherweise wählt und bezahlt ihn der Käufer.
- ✓Eintragung im Register (seit 2026: RUN): rund 0,2 bis 0,5 Prozent.
- ✓Titelprüfung und Rechtsberatung: vorab vereinbarter Festbetrag – gut investiertes Geld.
Insgesamt sollten Sie mit drei bis vier Prozent des Kaufpreises rechnen. Wie die notarielle Abwicklung abläuft, erklärt der Beitrag zur Escritura Pública.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen einer Privatperson fallen in Paraguay unter die persönliche Einkommensteuer IRP, und zwar in die Kategorie der Kapitalerträge (IRP-RGC). Der Steuersatz beträgt 8 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist freundlich: Angesetzt wird der niedrigere von zwei Werten – entweder die tatsächliche Nettomiete (Miete abzüglich Grundsteuer, Instandhaltung und Verwaltung) oder pauschal 50 Prozent der Miete. Die Steuerbelastung liegt damit höchstens bei 4 Prozent der Bruttomiete.
Hinzu kommt die Mehrwertsteuer: Für die Vermietung von Immobilien, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, gilt nach dem Steuergesetz Ley 6380/2019 der ermäßigte Satz von 5 Prozent. Sie wird auf die Miete aufgeschlagen, also vom Mieter getragen – Sie müssen sie aber ordnungsgemäß in Rechnung stellen und abführen. Wichtig: Wer vermietet, muss sich bei der Steuerbehörde DNIT bereits zu Beginn der Vermietung registrieren, nicht erst, wenn eine Einkommensgrenze erreicht ist. Einen Überblick über das Steuersystem insgesamt gibt der Beitrag zum 10-10-10-Steuersystem.
Laufend kommt die Grundsteuer hinzu: ein Prozent auf den steuerlichen Wert (valor fiscal), den die Regierung jährlich an die Inflation anpasst – für 2026 um 4,1 Prozent. Der steuerliche Wert liegt in aller Regel deutlich unter dem Marktwert. Details stehen im Beitrag zur Grundsteuer in Paraguay.
Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, muss die Mieteinnahmen dort zusätzlich erklären – ein Doppelbesteuerungsabkommen, das das regeln würde, gibt es zwischen Deutschland und Paraguay nicht. Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater, bevor Sie kaufen.
Ein Rechenbeispiel
Die folgenden Zahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Marktdaten für ein bestimmtes Objekt:
| Kaufpreis Wohnung, Asunción | 120.000 USD |
| Kaufnebenkosten (3,5 %) | 4.200 USD |
| Gesamtinvestition | 124.200 USD |
| Kaltmiete 700 USD × 11 Monate (ein Monat Leerstand) | 7.700 USD |
| Verwaltung (10 % der Miete) | − 770 USD |
| Instandhaltung und Rücklage | − 600 USD |
| Grundsteuer (Annahme) | − 250 USD |
| IRP: 8 % auf 50 % der Miete | − 308 USD |
| Netto-Ertrag vor deutscher Steuer | 5.772 USD = 4,6 % |
Die Bruttorendite dieses Beispiels liegt bei sieben Prozent (8.400 USD Jahresmiete auf 120.000 USD). Netto bleiben 4,6 Prozent. Das ist solide – aber es ist nicht die Zahl, die in der Anzeige stand. Das Hausgeld (expensas) für Gemeinschaftsflächen ist im Beispiel nicht enthalten. Wer es trägt, regelt der Mietvertrag; wird es nicht auf den Mieter umgelegt, sinkt die Rendite weiter.
Welche Risiken sollten Sie kennen?
Titelrisiko. Das größte Risiko ist kein Marktrisiko, sondern ein rechtliches: ein Objekt, das dem Verkäufer nicht oder nicht allein gehört. Die Deutsche Botschaft warnt ausdrücklich vor mehrfach verkauften Grundstücken. Eine gründliche Titelprüfung ist deshalb Pflicht, nicht Kür.
Währungsrisiko. Viele Mieten in Asunción werden in US-Dollar vereinbart, viele Kosten fallen in Guaraníes an, und Sie selbst rechnen vermutlich in Euro. Drei Währungen, drei Wechselkurse – das kann für Sie oder gegen Sie laufen.
Liquiditätsrisiko. Der paraguayische Immobilienmarkt ist klein. Ein Verkauf kann Monate dauern, und in manchen Segmenten – etwa bei Neubauwohnungen in Hochhäusern, von denen in Asunción viele gleichzeitig auf den Markt kommen – konkurrieren Sie mit vielen ähnlichen Angeboten.
Verwaltungsrisiko. Aus Deutschland lässt sich eine Wohnung nicht vermieten. Sie brauchen eine verlässliche Verwaltung vor Ort, die Mieter auswählt, Miete einzieht, Reparaturen beauftragt und die Steuererklärungen erledigt. Deren Qualität entscheidet mehr über die Rendite als die Lage.
Rechtsdurchsetzung. Auch darauf weist die Botschaft hin: Ansprüche vor paraguayischen Gerichten durchzusetzen ist oft mühsam. Das betrifft auch Mietrückstände. Sorgfältige Mieterauswahl und gute Verträge sind der beste Schutz.
Wohnung, Haus oder Land?
Eine vermietete Stadtwohnung bringt laufende Erträge, verlangt aber Verwaltung. Land bringt meist keinen laufenden Ertrag, sondern setzt auf Wertsteigerung – oder auf landwirtschaftliche Nutzung, die ein eigenes Thema ist. Wer in Flächen denkt, findet die Einzelheiten in den Beiträgen zu Agrarland in Paraguay und zum Estancia-Kauf. Die aktuellen Preisniveaus der Regionen stehen im Beitrag zu den Immobilienpreisen in Paraguay.
Für die meisten privaten Anleger aus dem deutschsprachigen Raum gilt: Die beste Kapitalanlage in Paraguay ist oft die, die man auch selbst nutzen kann – eine Wohnung für die Monate vor Ort, die in der übrigen Zeit vermietet ist, oder ein Grundstück, auf dem später das eigene Haus steht.
Nachrechnen statt nachplappern
Wir rechnen Ihnen für ein konkretes Objekt Nebenkosten, Steuern und realistische Erträge durch – und sagen Ihnen auch, wenn sich etwas nicht rechnet. Zu den aktuellen Immobilien oder direkt Kontakt aufnehmen.
Quellen und Stand: DNIT – IRP Rentas y Ganancias del Capital (Merkblatt, Rechenbeispiel Alquiler); DNIT – Ley N.º 6380/2019; Ley N.º 1307 – Arancel del Notario Público; Ley N.º 5513 (Grundsteuer, jährliche Anpassung der Steuerwerte); ABC Color zur Anpassung der Steuerwerte 2026; Deutsche Botschaft Asunción – Immobiliengeschäfte in Paraguay; Global Property Guide – Rental Yields Paraguay. Stand: September 2026. Keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
