Rentabilidades de dos dígitos, precios en alza, impuestos bajos: así suenan muchas ofertas de inmuebles en Paraguay. Algo de eso es cierto; otra parte es un cálculo bruto al que le falta la mitad de los costos. Este artículo hace las cuentas con honestidad: cuánto rinde de verdad un inmueble residencial alquilado en Paraguay, qué costos de compra e impuestos corresponden y qué riesgos no menciona ningún folleto.
Este artículo ofrece una visión general y no constituye asesoramiento de inversión ni fiscal. Las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras.
¿Qué rentabilidad por alquiler es realista en Paraguay?
Para departamentos en Asunción, los informes de mercado sobre alquiler de largo plazo suelen indicar rentabilidades brutas de entre el seis y el ocho por ciento anual, y más en zonas demandadas como Villa Morra o Carmelitas. Tras descontar vacancia, mantenimiento y administración, la rentabilidad neta suele quedar entre el cuatro y el seis por ciento. El alquiler temporario por plataformas puede alcanzar cifras mayores, pero exige más trabajo, es estacional (picos sobre todo en julio y agosto) y más volátil.
En Paraguay casi no existen estadísticas oficiales confiables de alquileres, y las bases de datos internacionales tampoco registran un índice de precios de viviendas para el país. Tome toda cifra de rentabilidad como una estimación y, para un inmueble concreto, pida ingresos por alquiler comprobables, no esperados.
¿Qué costos de compra hay?
Los costos de compra en Paraguay son mucho menores que en muchos países europeos, porque no existe un impuesto a la transferencia de inmuebles. Los principales rubros son:
- ✓Escribano: los honorarios se rigen por el arancel notarial (Ley 1307/1987) y en la práctica rondan entre el 1 y el 2,5 por ciento según el precio, más 10 por ciento de IVA. Normalmente el comprador elige y paga al escribano.
- ✓Inscripción (desde 2026: RUN): alrededor del 0,2 al 0,5 por ciento.
- ✓Estudio de títulos y asesoría legal: un monto fijo acordado de antemano, dinero bien invertido.
En total conviene prever entre el tres y el cuatro por ciento del precio. Cómo funciona el proceso notarial lo explica el artículo sobre la escritura pública.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Los alquileres de una persona física tributan en Paraguay el impuesto a la renta personal (IRP), en la categoría de rentas y ganancias del capital (IRP-RGC). La tasa es del 8 por ciento. La base imponible es favorable: se toma el menor de dos valores, la renta neta real (alquiler menos impuesto inmobiliario, mantenimiento y administración) o el 50 por ciento del alquiler. La carga fiscal es, por tanto, como máximo del 4 por ciento del alquiler bruto.
A ello se suma el IVA: según la Ley 6380/2019, el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda tributa la tasa reducida del 5 por ciento. Se agrega al alquiler y lo soporta el inquilino, pero usted debe facturarlo y pagarlo correctamente. Importante: quien alquila debe inscribirse en la DNIT al iniciar la actividad, no recién al alcanzar un umbral de ingresos. Un panorama del sistema tributario completo lo ofrece el artículo sobre el sistema tributario 10-10-10.
De forma periódica se paga además el impuesto inmobiliario: el uno por ciento del valor fiscal, que el Poder Ejecutivo ajusta cada año por inflación (un 4,1 por ciento para 2026). El valor fiscal suele estar muy por debajo del valor de mercado. Los detalles están en el artículo sobre el impuesto inmobiliario en Paraguay.
Si usted sigue siendo contribuyente pleno en su país de residencia, puede que deba declarar allí también los alquileres. Verifique si su país tiene un convenio para evitar la doble imposición con Paraguay – Alemania, por ejemplo, no lo tiene. Es una pregunta para su asesor fiscal antes de comprar.
Un ejemplo de cálculo
Las siguientes cifras son supuestos ilustrativos, no datos de mercado de un inmueble concreto:
| Precio de compra, departamento en Asunción | 120.000 USD |
| Costos de compra (3,5 %) | 4.200 USD |
| Inversión total | 124.200 USD |
| Alquiler 700 USD × 11 meses (un mes de vacancia) | 7.700 USD |
| Administración (10 % del alquiler) | − 770 USD |
| Mantenimiento y reserva | − 600 USD |
| Impuesto inmobiliario (supuesto) | − 250 USD |
| IRP: 8 % sobre el 50 % del alquiler | − 308 USD |
| Rendimiento neto antes de impuestos en su país | 5.772 USD = 4,6 % |
La rentabilidad bruta del ejemplo es del siete por ciento (8.400 USD de alquiler anual sobre 120.000 USD). Neto queda un 4,6 por ciento. Es sólido, pero no es la cifra del anuncio. Las expensas comunes no están incluidas; quién las paga lo define el contrato de alquiler. Si no se trasladan al inquilino, la rentabilidad baja aún más.
¿Qué riesgos debe conocer?
Riesgo de título. El mayor riesgo no es de mercado sino jurídico: un inmueble que no pertenece, o no solo, al vendedor. La Embajada de Alemania en Asunción advierte expresamente sobre terrenos vendidos varias veces. Un estudio de títulos serio es, por eso, obligatorio.
Riesgo cambiario. Muchos alquileres en Asunción se pactan en dólares, muchos costos se pagan en guaraníes y usted probablemente calcula en la moneda de su país. Tres monedas, tres tipos de cambio: puede jugar a su favor o en contra.
Riesgo de liquidez. El mercado inmobiliario paraguayo es pequeño. Una venta puede tardar meses, y en algunos segmentos – por ejemplo, departamentos nuevos en torres, muchos de los cuales salen al mercado a la vez en Asunción – compite con muchas ofertas similares.
Riesgo de administración. Un departamento no se alquila desde el exterior. Necesita una administración confiable en el lugar que seleccione inquilinos, cobre el alquiler, encargue reparaciones y presente las declaraciones de impuestos. Su calidad decide más sobre la rentabilidad que la ubicación.
Ejecución de derechos. También lo advierte la embajada: hacer valer reclamos ante los tribunales paraguayos suele ser arduo, incluidos los alquileres atrasados. Una buena selección de inquilinos y buenos contratos son la mejor protección.
¿Departamento, casa o tierra?
Un departamento urbano alquilado genera ingresos corrientes, pero exige administración. La tierra por lo general no genera ingresos corrientes y apuesta a la valorización, o al uso agropecuario, que es un tema aparte. Quien piensa en hectáreas encontrará los detalles en los artículos sobre tierra agrícola en Paraguay y la compra de una estancia. Los niveles de precios actuales por región están en el artículo sobre precios inmobiliarios en Paraguay.
Para la mayoría de los inversores privados del exterior vale: la mejor inversión en Paraguay suele ser la que uno también puede usar, un departamento para los meses en el país que se alquila el resto del tiempo, o un terreno donde más adelante estará la propia casa.
Hacer las cuentas, no repetir promesas
Para un inmueble concreto le calculamos costos de compra, impuestos y rendimientos realistas, y le decimos también cuando algo no cierra. Ver inmuebles actuales o contáctenos directamente.
Fuentes y fecha: DNIT – IRP Rentas y Ganancias del Capital (cartilla, ejemplo de alquiler); DNIT – Ley N.º 6380/2019; Ley N.º 1307 – Arancel del Notario Público; Ley N.º 5513 (impuesto inmobiliario, ajuste anual de valores fiscales); ABC Color sobre el ajuste de valores fiscales 2026; Embajada de Alemania en Asunción – operaciones inmobiliarias (en alemán); Global Property Guide – Rental Yields Paraguay. Fecha: septiembre de 2026. No constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni legal.
