Des rendements locatifs à deux chiffres, des prix en hausse, peu d'impôts – c'est ainsi que sonnent beaucoup d'offres immobilières au Paraguay. Une partie est vraie, une autre relève d'un calcul brut auquel il manque la moitié des coûts. Cet article fait un calcul honnête : ce que rapporte réellement un bien résidentiel loué au Paraguay, quels frais d'acquisition et impôts s'appliquent, et quels risques aucune brochure ne mentionne.
Cet article donne un aperçu général et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Quel rendement locatif est réaliste au Paraguay ?
Pour les appartements à Asunción, les études de marché sur la location longue durée citent le plus souvent des rendements bruts d'environ six à huit pour cent par an, davantage dans les quartiers prisés comme Villa Morra ou Carmelitas. Après déduction de la vacance, de l'entretien et de la gestion, il reste généralement quatre à six pour cent net. La location courte durée via des plateformes peut atteindre des chiffres plus élevés, mais elle demande plus de travail, est saisonnière (pics surtout en juillet et août) et plus volatile.
Il n'existe guère de statistiques officielles fiables sur les loyers au Paraguay, et les bases de données internationales ne recensent pas non plus d'indice des prix immobiliers pour le pays. Considérez donc tout chiffre de rendement comme une estimation – et, pour un bien précis, demandez des revenus locatifs justifiés, pas espérés.
Quels frais d'acquisition prévoir ?
Les frais d'acquisition au Paraguay sont nettement inférieurs à ceux de nombreux pays européens, car il n'existe pas de droits de mutation. Les principaux postes sont :
- ✓Notaire (escribano) : les honoraires sont régis par le barème notarial (Ley 1307/1987) et s'élèvent en pratique à environ 1 à 2,5 pour cent selon le prix, plus 10 pour cent de TVA. C'est généralement l'acheteur qui choisit et paie le notaire.
- ✓Inscription (depuis 2026 : RUN) : environ 0,2 à 0,5 pour cent.
- ✓Vérification du titre et conseil juridique : un forfait convenu à l'avance – de l'argent bien investi.
Au total, comptez trois à quatre pour cent du prix d'achat. Le déroulement de l'acte notarié est expliqué dans l'article sur l'Escritura Pública.
Comment les loyers sont-ils imposés ?
Les revenus locatifs d'un particulier relèvent au Paraguay de l'impôt sur le revenu des personnes physiques IRP, dans la catégorie des revenus du capital (IRP-RGC). Le taux est de 8 pour cent. L'assiette est favorable : on retient la plus faible de deux valeurs – soit le loyer net réel (loyer moins taxe foncière, entretien et gestion), soit forfaitairement 50 pour cent du loyer. La charge fiscale est donc au plus de 4 pour cent du loyer brut.
La TVA s'y ajoute : selon la loi fiscale Ley 6380/2019, la location de biens exclusivement destinés à l'habitation est soumise au taux réduit de 5 pour cent. Elle s'ajoute au loyer et est donc supportée par le locataire – mais vous devez la facturer et la reverser correctement. Important : quiconque loue doit s'enregistrer auprès de l'administration fiscale DNIT dès le début de la location, et non seulement à partir d'un seuil de revenus. Une vue d'ensemble du système fiscal figure dans l'article sur le système fiscal 10-10-10.
S'y ajoute chaque année la taxe foncière : un pour cent de la valeur fiscale (valor fiscal), que le gouvernement ajuste chaque année à l'inflation – de 4,1 pour cent pour 2026. La valeur fiscale est en général nettement inférieure à la valeur de marché. Les détails figurent dans l'article sur la taxe foncière au Paraguay.
Si vous restez pleinement imposable dans votre pays de résidence, vous devrez peut-être y déclarer aussi les loyers. Vérifiez si votre pays a conclu une convention de non-double imposition avec le Paraguay – l'Allemagne, par exemple, n'en a pas. C'est une question pour votre conseiller fiscal avant l'achat.
Un exemple chiffré
Les chiffres suivants sont des hypothèses à titre d'illustration, pas des données de marché pour un bien précis :
| Prix d'achat, appartement à Asunción | 120 000 USD |
| Frais d'acquisition (3,5 %) | 4 200 USD |
| Investissement total | 124 200 USD |
| Loyer 700 USD × 11 mois (un mois de vacance) | 7 700 USD |
| Gestion (10 % du loyer) | − 770 USD |
| Entretien et provision | − 600 USD |
| Taxe foncière (hypothèse) | − 250 USD |
| IRP : 8 % sur 50 % du loyer | − 308 USD |
| Rendement net avant impôt dans votre pays | 5 772 USD = 4,6 % |
Le rendement brut de cet exemple est de sept pour cent (8 400 USD de loyer annuel pour 120 000 USD). Net, il reste 4,6 pour cent. C'est solide – mais ce n'est pas le chiffre de l'annonce. Les charges de copropriété (expensas) ne sont pas incluses dans l'exemple. Qui les paie est fixé dans le bail ; si elles ne sont pas refacturées au locataire, le rendement baisse encore.
Quels risques faut-il connaître ?
Risque lié au titre. Le plus grand risque n'est pas un risque de marché mais un risque juridique : un bien qui n'appartient pas, ou pas seulement, au vendeur. L'ambassade d'Allemagne à Asunción met expressément en garde contre les terrains vendus plusieurs fois. Une vérification du titre sérieuse est donc indispensable.
Risque de change. Beaucoup de loyers à Asunción sont fixés en dollars, beaucoup de coûts sont payés en guaraníes, et vous raisonnez probablement dans la monnaie de votre pays. Trois monnaies, trois taux de change – cela peut jouer pour vous ou contre vous.
Risque de liquidité. Le marché immobilier paraguayen est petit. Une vente peut prendre des mois et, dans certains segments – par exemple les appartements neufs en tours, dont beaucoup arrivent en même temps sur le marché à Asunción –, vous êtes en concurrence avec de nombreuses offres similaires.
Risque de gestion. On ne loue pas un appartement depuis l'étranger. Il vous faut une gestion fiable sur place qui sélectionne les locataires, encaisse les loyers, commande les réparations et s'occupe des déclarations fiscales. Sa qualité pèse davantage sur le rendement que l'emplacement.
Faire valoir ses droits. L'ambassade le signale aussi : faire valoir des créances devant les tribunaux paraguayens est souvent laborieux, y compris pour les loyers impayés. Une sélection soigneuse des locataires et de bons contrats sont la meilleure protection.
Appartement, maison ou terrain ?
Un appartement en ville loué procure des revenus réguliers mais exige une gestion. Un terrain ne rapporte en général pas de revenu courant et mise sur la plus-value – ou sur l'exploitation agricole, qui est un sujet à part. Si vous raisonnez en hectares, vous trouverez les détails dans les articles sur les terres agricoles au Paraguay et sur l'achat d'une estancia. Les niveaux de prix actuels par région figurent dans l'article sur les prix immobiliers au Paraguay.
Pour la plupart des investisseurs privés venus de l'étranger, le meilleur placement au Paraguay est souvent celui qu'on peut aussi utiliser soi-même – un appartement pour les mois passés sur place, loué le reste du temps, ou un terrain sur lequel s'élèvera plus tard sa propre maison.
Calculer plutôt que répéter les promesses
Pour un bien précis, nous calculons avec vous frais d'acquisition, impôts et rendements réalistes – et nous vous disons aussi quand quelque chose ne tient pas. Voir les biens actuels ou nous contacter directement.
Sources et date : DNIT – IRP Rentas y Ganancias del Capital (fiche, exemple de location) ; DNIT – Ley N.º 6380/2019 ; Ley N.º 1307 – Arancel del Notario Público ; Ley N.º 5513 (taxe foncière, ajustement annuel des valeurs fiscales) ; ABC Color sur l'ajustement des valeurs fiscales 2026 ; Ambassade d'Allemagne à Asunción – transactions immobilières (en allemand) ; Global Property Guide – Rental Yields Paraguay. Date : septembre 2026. Ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique.
