Huurrendementen met twee cijfers, stijgende prijzen, lage belastingen – zo klinken veel aanbiedingen voor vastgoed in Paraguay. Een deel daarvan klopt, een deel is een brutoberekening waarin de helft van de kosten ontbreekt. Dit artikel rekent eerlijk: wat een verhuurde woning in Paraguay werkelijk oplevert, welke aankoopkosten en belastingen gelden en welke risico's in geen enkele glossy folder staan.
Dit artikel geeft een algemeen overzicht en is geen beleggings- of belastingadvies. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Welk huurrendement is realistisch in Paraguay?
Voor appartementen in Asunción noemen marktrapporten voor langdurige verhuur meestal brutorendementen van ongeveer zes tot acht procent per jaar, in gewilde wijken als Villa Morra of Carmelitas ook meer. Na aftrek van leegstand, onderhoud en beheer blijft netto doorgaans vier tot zes procent over. Kortetermijnverhuur via platforms kan hogere waarden halen, maar vraagt meer werk, is seizoensgebonden (pieken vooral in juli en augustus) en schommelt sterker.
Betrouwbare officiële huurstatistieken zijn er in Paraguay nauwelijks, en ook internationale databanken houden voor het land geen huizenprijsindex bij. Beschouw elk rendementscijfer dus als schatting – en vraag bij een concreet object naar aantoonbare huurinkomsten, niet naar verwachte.
Welke aankoopkosten komen erbij?
De aankoopkosten zijn in Paraguay veel lager dan in veel Europese landen, omdat er geen overdrachtsbelasting bestaat. De grootste posten zijn:
- ✓Notaris (escribano): het honorarium is geregeld in het notarieel tarief (Ley 1307/1987) en bedraagt in de praktijk ongeveer 1 tot 2,5 procent, afhankelijk van de prijs, plus 10 procent btw. Doorgaans kiest en betaalt de koper de notaris.
- ✓Inschrijving (sinds 2026: RUN): ongeveer 0,2 tot 0,5 procent.
- ✓Titelonderzoek en juridisch advies: een vooraf afgesproken vast bedrag – goed besteed geld.
Reken in totaal op drie tot vier procent van de koopprijs. Hoe de notariële afwikkeling verloopt, leest u in het artikel over de Escritura Pública.
Hoe worden huurinkomsten belast?
Huurinkomsten van een particulier vallen in Paraguay onder de persoonlijke inkomstenbelasting IRP, in de categorie vermogensinkomsten (IRP-RGC). Het tarief is 8 procent. De grondslag is gunstig: de laagste van twee waarden telt – de werkelijke nettohuur (huur min onroerendgoedbelasting, onderhoud en beheer) of forfaitair 50 procent van de huur. De belastingdruk is dus hooguit 4 procent van de brutohuur.
Daarbij komt de btw: volgens belastingwet Ley 6380/2019 geldt voor de verhuur van vastgoed dat uitsluitend voor bewoning dient het verlaagde tarief van 5 procent. Die wordt op de huur gezet en dus door de huurder gedragen – maar u moet hem correct factureren en afdragen. Belangrijk: wie verhuurt, moet zich al bij de start van de verhuur bij de belastingdienst DNIT registreren, niet pas bij het bereiken van een inkomensgrens. Een overzicht van het belastingstelsel geeft het artikel over het 10-10-10-belastingstelsel.
Doorlopend komt de onroerendgoedbelasting erbij: één procent van de fiscale waarde (valor fiscal), die de regering jaarlijks aan de inflatie aanpast – voor 2026 met 4,1 procent. De fiscale waarde ligt doorgaans ruim onder de marktwaarde. Details staan in het artikel over de onroerendgoedbelasting in Paraguay.
Blijft u in uw woonland volledig belastingplichtig, dan moet u de huurinkomsten daar mogelijk ook aangeven. Ga na of uw land een belastingverdrag met Paraguay heeft – Duitsland bijvoorbeeld heeft er geen. Dat is een vraag voor uw belastingadviseur vóór de aankoop.
Een rekenvoorbeeld
De volgende cijfers zijn aannames ter illustratie, geen marktgegevens voor een bepaald object:
| Koopprijs appartement, Asunción | 120.000 USD |
| Aankoopkosten (3,5 %) | 4.200 USD |
| Totale investering | 124.200 USD |
| Kale huur 700 USD × 11 maanden (één maand leegstand) | 7.700 USD |
| Beheer (10 % van de huur) | − 770 USD |
| Onderhoud en reserve | − 600 USD |
| Onroerendgoedbelasting (aanname) | − 250 USD |
| IRP: 8 % op 50 % van de huur | − 308 USD |
| Netto-opbrengst vóór belasting in uw woonland | 5.772 USD = 4,6 % |
Het brutorendement van dit voorbeeld is zeven procent (8.400 USD jaarhuur op 120.000 USD). Netto blijft 4,6 procent over. Dat is solide – maar het is niet het cijfer uit de advertentie. De servicekosten (expensas) voor gemeenschappelijke ruimten zitten niet in het voorbeeld. Wie ze betaalt, regelt het huurcontract; worden ze niet op de huurder verhaald, dan daalt het rendement verder.
Welke risico's moet u kennen?
Titelrisico. Het grootste risico is geen marktrisico maar een juridisch risico: een object dat niet, of niet alleen, van de verkoper is. De Duitse ambassade in Asunción waarschuwt uitdrukkelijk voor percelen die meerdere keren zijn verkocht. Een grondig titelonderzoek is daarom verplicht, geen luxe.
Valutarisico. Veel huren in Asunción worden in Amerikaanse dollars afgesproken, veel kosten vallen in guaraní, en u rekent waarschijnlijk in euro. Drie valuta's, drie wisselkoersen – dat kan in uw voordeel of nadeel uitvallen.
Liquiditeitsrisico. De Paraguayaanse vastgoedmarkt is klein. Een verkoop kan maanden duren, en in sommige segmenten – zoals nieuwbouwappartementen in torens, waarvan er in Asunción veel tegelijk op de markt komen – concurreert u met veel vergelijkbare aanbiedingen.
Beheerrisico. Een appartement verhuurt u niet vanuit het buitenland. U hebt betrouwbaar beheer ter plaatse nodig dat huurders selecteert, huur int, reparaties laat uitvoeren en de belastingaangiften verzorgt. De kwaliteit daarvan bepaalt het rendement meer dan de ligging.
Rechten afdwingen. Ook daarop wijst de ambassade: vorderingen afdwingen voor Paraguayaanse rechtbanken is vaak moeizaam, ook bij huurachterstanden. Zorgvuldige huurderselectie en goede contracten zijn de beste bescherming.
Appartement, huis of grond?
Een verhuurd stadsappartement levert doorlopende inkomsten op, maar vraagt beheer. Grond levert meestal geen doorlopende opbrengst op en rekent op waardestijging – of op agrarisch gebruik, dat een eigen onderwerp is. Wie in hectares denkt, vindt de details in de artikelen over landbouwgrond in Paraguay en over de aankoop van een estancia. Actuele prijsniveaus per regio staan in het artikel over vastgoedprijzen in Paraguay.
Voor de meeste particuliere beleggers uit het buitenland geldt: de beste belegging in Paraguay is vaak die welke u ook zelf kunt gebruiken – een appartement voor de maanden ter plaatse dat de rest van de tijd verhuurd is, of een perceel waarop later uw eigen huis staat.
Narekenen in plaats van napraten
Voor een concreet object rekenen wij aankoopkosten, belastingen en realistische opbrengsten voor u door – en zeggen we het ook als iets niet uitkomt. Naar het actuele aanbod of direct contact opnemen.
Bronnen en stand: DNIT – IRP Rentas y Ganancias del Capital (informatieblad, huurvoorbeeld); DNIT – Ley N.º 6380/2019; Ley N.º 1307 – Arancel del Notario Público; Ley N.º 5513 (onroerendgoedbelasting, jaarlijkse aanpassing fiscale waarden); ABC Color over de aanpassing van de fiscale waarden 2026; Duitse ambassade in Asunción – vastgoedtransacties (Duitstalig); Global Property Guide – Rental Yields Paraguay. Stand: september 2026. Geen beleggings-, belasting- of juridisch advies.
