Rentabilidades de dois dígitos, preços em alta, impostos baixos – é assim que soam muitas ofertas de imóveis no Paraguai. Parte disso é verdade; outra parte é um cálculo bruto ao qual falta metade dos custos. Este artigo faz as contas com honestidade: quanto um imóvel residencial alugado no Paraguai realmente rende, quais custos de compra e impostos se aplicam e quais riscos nenhum folheto menciona.
Este artigo oferece uma visão geral e não constitui consultoria de investimento ou tributária. Rentabilidades passadas não garantem as futuras.
Qual rentabilidade de aluguel é realista no Paraguai?
Para apartamentos em Assunção, os relatórios de mercado sobre locação de longo prazo costumam indicar rentabilidades brutas de cerca de seis a oito por cento ao ano, e mais em bairros procurados como Villa Morra ou Carmelitas. Descontados vacância, manutenção e administração, sobram tipicamente quatro a seis por cento líquidos. A locação por temporada via plataformas pode alcançar valores maiores, mas dá mais trabalho, é sazonal (picos sobretudo em julho e agosto) e oscila mais.
Estatísticas oficiais confiáveis de aluguel quase não existem no Paraguai, e bases de dados internacionais também não registram um índice de preços de imóveis para o país. Trate todo número de rentabilidade como estimativa – e, para um imóvel concreto, peça receitas de aluguel comprovadas, não esperadas.
Quais custos de compra existem?
Os custos de compra no Paraguai são bem menores que em muitos países europeus, porque não há imposto de transmissão de imóveis. Os principais itens são:
- ✓Tabelião (escribano): os honorários seguem a tabela notarial (Ley 1307/1987) e na prática ficam em torno de 1 a 2,5 por cento conforme o preço, mais 10 por cento de IVA. Normalmente é o comprador quem escolhe e paga o tabelião.
- ✓Registro (desde 2026: RUN): cerca de 0,2 a 0,5 por cento.
- ✓Verificação do título e assessoria jurídica: valor fixo combinado antecipadamente – dinheiro bem investido.
No total, reserve de três a quatro por cento do preço. Como funciona o processo notarial está no artigo sobre a escritura pública.
Como a renda de aluguel é tributada?
A renda de aluguel de pessoa física está sujeita no Paraguai ao imposto de renda pessoal IRP, na categoria de rendimentos de capital (IRP-RGC). A alíquota é de 8 por cento. A base de cálculo é favorável: usa-se o menor de dois valores – o aluguel líquido real (aluguel menos imposto imobiliário, manutenção e administração) ou 50 por cento do aluguel. A carga tributária é, portanto, de no máximo 4 por cento do aluguel bruto.
Soma-se o IVA: pela lei tributária Ley 6380/2019, a locação de imóveis destinados exclusivamente à moradia tem alíquota reduzida de 5 por cento. Ele é acrescentado ao aluguel e pago pelo inquilino – mas você precisa faturá-lo e recolhê-lo corretamente. Importante: quem aluga deve se registrar na autoridade tributária DNIT já no início da locação, e não só ao atingir um limite de renda. Uma visão geral do sistema tributário está no artigo sobre o sistema tributário 10-10-10.
Anualmente há ainda o imposto imobiliário: um por cento do valor fiscal (valor fiscal), que o governo reajusta todo ano pela inflação – 4,1 por cento para 2026. O valor fiscal costuma ficar bem abaixo do valor de mercado. Os detalhes estão no artigo sobre o imposto imobiliário no Paraguai.
Se você continuar plenamente contribuinte no seu país de residência, talvez precise declarar lá também os aluguéis. Verifique se o seu país tem acordo para evitar a dupla tributação com o Paraguai – a Alemanha, por exemplo, não tem. É uma pergunta para o seu consultor tributário antes da compra.
Um exemplo de cálculo
Os números a seguir são premissas ilustrativas, não dados de mercado de um imóvel específico:
| Preço de compra, apartamento em Assunção | 120.000 USD |
| Custos de compra (3,5 %) | 4.200 USD |
| Investimento total | 124.200 USD |
| Aluguel 700 USD × 11 meses (um mês vago) | 7.700 USD |
| Administração (10 % do aluguel) | − 770 USD |
| Manutenção e reserva | − 600 USD |
| Imposto imobiliário (premissa) | − 250 USD |
| IRP: 8 % sobre 50 % do aluguel | − 308 USD |
| Retorno líquido antes de impostos no seu país | 5.772 USD = 4,6 % |
A rentabilidade bruta do exemplo é de sete por cento (8.400 USD de aluguel anual sobre 120.000 USD). Líquido, restam 4,6 por cento. É sólido – mas não é o número do anúncio. O condomínio (expensas) das áreas comuns não está incluído. Quem o paga é definido no contrato de locação; se não for repassado ao inquilino, a rentabilidade cai ainda mais.
Quais riscos você deve conhecer?
Risco de título. O maior risco não é de mercado, mas jurídico: um imóvel que não pertence, ou não só, ao vendedor. A Embaixada da Alemanha em Assunção alerta expressamente para terrenos vendidos várias vezes. Uma verificação do título séria é, por isso, obrigatória.
Risco cambial. Muitos aluguéis em Assunção são fixados em dólares, muitos custos são pagos em guaranis, e você provavelmente calcula na moeda do seu país. Três moedas, três câmbios – isso pode jogar a seu favor ou contra.
Risco de liquidez. O mercado imobiliário paraguaio é pequeno. Uma venda pode levar meses, e em alguns segmentos – por exemplo, apartamentos novos em torres, muitos dos quais chegam ao mercado ao mesmo tempo em Assunção – você concorre com muitas ofertas parecidas.
Risco de administração. Não se aluga um apartamento do exterior. Você precisa de uma administração confiável no local que selecione inquilinos, cobre o aluguel, contrate reparos e cuide das declarações fiscais. A qualidade dela pesa mais na rentabilidade que a localização.
Fazer valer direitos. A embaixada também alerta: fazer valer créditos nos tribunais paraguaios costuma ser trabalhoso, inclusive aluguéis atrasados. Seleção cuidadosa de inquilinos e bons contratos são a melhor proteção.
Apartamento, casa ou terra?
Um apartamento urbano alugado gera renda contínua, mas exige administração. A terra em geral não gera renda contínua e aposta na valorização – ou no uso agropecuário, que é um tema à parte. Quem pensa em hectares encontra os detalhes nos artigos sobre terras agrícolas no Paraguai e sobre a compra de uma estância. Os níveis de preços atuais por região estão no artigo sobre preços de imóveis no Paraguai.
Para a maioria dos investidores privados do exterior vale: o melhor investimento no Paraguai muitas vezes é aquele que você também pode usar – um apartamento para os meses no país, alugado no resto do tempo, ou um terreno onde mais tarde ficará a sua própria casa.
Fazer as contas em vez de repetir promessas
Para um imóvel concreto, calculamos custos de compra, impostos e rendimentos realistas – e dizemos também quando algo não fecha. Ver imóveis atuais ou fale conosco diretamente.
Fontes e data: DNIT – IRP Rentas y Ganancias del Capital (cartilha, exemplo de aluguel); DNIT – Ley N.º 6380/2019; Ley N.º 1307 – Arancel del Notario Público; Ley N.º 5513 (imposto imobiliário, reajuste anual dos valores fiscais); ABC Color sobre o reajuste dos valores fiscais 2026; Embaixada da Alemanha em Assunção – negócios imobiliários (em alemão); Global Property Guide – Rental Yields Paraguay. Data: setembro de 2026. Não constitui consultoria de investimento, tributária ou jurídica.
