Paraguay ist längst kein Geheimtipp mehr für deutsche Auswanderer und Investoren. Günstige Grundstückspreise, ein territoriales Steuersystem und eine gewachsene deutschsprachige Gemeinschaft machen das Land zu einem der attraktivsten Ziele in Südamerika. Doch wie läuft ein Immobilienkauf in Paraguay konkret ab – und worauf müssen Deutsche besonders achten?
In diesem Ratgeber führen wir Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess: von der Immobiliensuche bis zum Grundbucheintrag auf Ihren Namen.
Warum Paraguay für deutsche Käufer besonders attraktiv ist
Ausländer dürfen in Paraguay grundsätzlich dieselben Immobilien erwerben wie einheimische Käufer – inklusive landwirtschaftlicher Flächen. Es gibt keine Eigentumsbeschränkungen für Nicht-Staatsbürger, was Paraguay von vielen anderen Ländern unterscheidet. Weitere Vorteile:
- Niedrige Grundstückspreise im regionalen und internationalen Vergleich
- Keine Erbschaft- oder Schenkungssteuer
- Territoriales Steuerprinzip: Ausländisches Einkommen bleibt in Paraguay steuerfrei
- Stabile Wirtschaft mit konstant positivem BIP-Wachstum
- Etablierte deutschsprachige Gemeinschaft in Asunción, Encarnación und dem Chaco
Schritt 1: Die richtige Immobilie finden
Bevor Sie konkret werden, sollten Sie sich über Lage, Immobilientyp und Budget im Klaren sein. Möchten Sie ein Stadthaus in Asunción, ein Ferienhaus am Paraná oder eine Estancia im Landesinneren? Jede Region hat ihre eigenen Preise und Besonderheiten.
Arbeiten Sie von Anfang an mit einem deutschsprachigen Makler oder Berater zusammen, der den lokalen Markt kennt. Das spart Zeit, schützt vor überhöhten Preisen und vermeidet sprachliche Missverständnisse bei Vertragsdetails.
Schritt 2: Due Diligence – Die rechtliche Titelprüfung
Bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, muss der Grundstückstitel (título de propiedad) gründlich geprüft werden. Das ist der wichtigste Schritt – und der häufigste Fehler unerfahrener Käufer ist, ihn zu überspringen.
Ein unabhängiger Fachanwalt prüft dabei:
- Ob der Verkäufer der rechtmäßige und einzige Eigentümer ist
- Ob das Grundstück mit Hypotheken, Pfändungen oder anderen Lasten belastet ist
- Ob Grundsteuerschulden (Impuesto Inmobiliario) bestehen
- Ob Grenzverläufe mit dem Kataster übereinstimmen
- Ob das Objekt im Registro de la Propiedad korrekt eingetragen ist
Wichtig: Beauftragen Sie immer Ihren eigenen, unabhängigen Anwalt – niemals den Anwalt des Verkäufers.
Schritt 3: Der Vorvertrag (Boleto de Compraventa)
Sind alle Prüfungen erfolgreich abgeschlossen, wird zunächst ein privatschriftlicher Vorvertrag (Boleto de Compraventa) geschlossen. Dieser hält verbindlich fest:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übergabetermin und Bedingungen
- Vertragsstrafen bei einseitigem Rücktritt
- Genaue Objektbeschreibung (Lage, Fläche, Katasternummer)
Üblicherweise wird bei Unterzeichnung eine Anzahlung von 10–30 % des Kaufpreises geleistet. Da der Vertrag auf Spanisch abgefasst ist, ist ein zweisprachiger Anwalt oder eine beglaubigte Übersetzung unbedingt empfehlenswert.
Schritt 4: Notarielle Eigentumsübertragung (Escritura Pública)
Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt durch die Escritura Pública – eine notarielle Urkunde, die vom paraguayischen Notar erstellt und beurkundet wird. Käufer und Verkäufer müssen persönlich anwesend sein oder sich durch eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten lassen.
Können Sie als Käufer nicht persönlich nach Paraguay reisen, benötigen Sie eine in Deutschland beurkundete und mit Apostille versehene Vollmacht, die ins Spanische übersetzt wurde.
Schritt 5: Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Nach Unterzeichnung der Escritura muss diese beim zuständigen Registro de la Propiedad Inmueble eingetragen werden. Erst mit diesem Eintrag ist die Eigentumsübertragung gegenüber Dritten rechtswirksam – der Schritt ist also unverzichtbar.
Die Eintragung dauert in der Regel 2–6 Wochen und wird üblicherweise vom Notar oder Anwalt übernommen. Bewahren Sie alle Originaldokumente sorgfältig auf.
Schritt 6: Kosten und Steuern im Überblick
Beim Immobilienkauf in Paraguay fallen folgende Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transferencia): 3 % des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1–2 % des Kaufpreises
- Anwaltskosten: ca. 1 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühren: ca. 0,5 %
- Jährliche Grundsteuer (Impuesto Inmobiliario): ca. 1 % des amtlichen Katasterwertes
Insgesamt sollten Sie mit ca. 5–6 % Nebenkosten auf den Kaufpreis rechnen. Im Vergleich zu Deutschland (ca. 10–15 % je nach Bundesland) ist das sehr günstig.
Typische Fallstricke – Das sollten Sie unbedingt vermeiden
- Kauf ohne Titelprüfung: Gefälschte oder belastete Grundstückstitel existieren. Niemals ohne Due Diligence kaufen.
- Barzahlung ohne Dokumentation: Alle Zahlungen sollten per Banküberweisung oder mit Quittung erfolgen.
- Handschriftliche Verträge ohne Notar: Nur notarielle Urkunden sind grundbuchfähig.
- Fehlende Vollmacht bei Abwesenheit: Planen Sie frühzeitig eine apostillierte Vollmacht ein, wenn Sie nicht persönlich reisen können.
- Dem Anwalt des Verkäufers vertrauen: Beauftragen Sie immer einen eigenen, unabhängigen Anwalt.
Fazit: Sicher kaufen mit dem richtigen Partner
Ein Immobilienkauf in Paraguay ist für Deutsche gut möglich und rechtlich sicher – wenn man die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge einhält. Der Schlüssel liegt in einer gründlichen Due Diligence, einem erfahrenen deutschsprachigen Anwalt und einem Berater, der den lokalen Markt aus eigener Erfahrung kennt.
Seit 1998 begleiten wir deutsche Käufer durch diesen Prozess – von der ersten Besichtigung bis zum Grundbucheintrag. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich beraten.
Wie die notarielle Beurkundung abläuft, welche Unterlagen der Notar braucht und was sie kostet, erklärt der Beitrag zur Escritura Pública.
