Immobilien in Paraguay kaufen: Erfahrungen, Betrugsmaschen und wie Sie sich schützen

Wer nach Erfahrungen mit dem Immobilienkauf in Paraguay sucht, stößt schnell auf zwei Arten von Geschichten: begeisterte Auswanderer, die günstig und unkompliziert gekauft haben – und Käufer, die ihr Geld verloren haben. Beide Geschichten sind wahr. Der Unterschied liegt selten im Glück, sondern fast immer darin, ob vor der Zahlung geprüft wurde. Dieser Beitrag zeigt die Maschen, die in Paraguay tatsächlich vorkommen, und die Prüfungen, mit denen Sie sich davor schützen.

Wie ernst ist das Problem?

Ernst genug, dass die Deutsche Botschaft in Asunción eigens darauf hinweist. Bei Immobiliengeschäften sei besondere Vorsicht geboten; immer wieder würden Fälle bekannt, in denen Grundstücke mehrfach verkauft oder von Personen angeboten werden, die weder Eigentümer noch zum Verkauf bevollmächtigt sind. Und weiter: Die Durchsetzung von Rechtsansprüchen vor paraguayischen Gerichten sei häufig mühsam und selten erfolgreich.

Der letzte Satz ist der wichtigste. Er bedeutet: In Paraguay schützt Sie vor allem, was Sie vor dem Kauf tun. Was danach schiefgeht, lässt sich oft nicht mehr reparieren. Die gute Nachricht ist, dass die typischen Betrugsmuster bekannt sind – und jedes von ihnen mit einer konkreten Prüfung erkennbar ist.

Masche 1: Das Grundstück wurde schon verkauft

Ein Eigentümer verkauft dasselbe Grundstück an mehrere Käufer, oft per privatem Kaufvertrag (contrato privado) und gegen Anzahlung. Wer zuerst die Escritura Pública beim Notar unterschreibt und im Grundbuch eintragen lässt, ist Eigentümer; die anderen haben nur einen Anspruch gegen den Verkäufer – der dann meist nicht mehr greifbar ist.

Schutz: Kurz vor der Zahlung einen aktuellen Registerauszug beim Registro Unificado Nacional (RUN) einholen lassen, in dem seit Januar 2026 Grundbuch und Kataster zusammengeführt sind – er zeigt Eigentümer, Belastungen und Verfügungsbeschränkungen. Seit September 2026 bündelt das Certificado Catastro Registral Inmobiliario diese Angaben mit den Katasterdaten und macht auch Überlappungen mit Nachbarflächen sichtbar. Und: Größere Beträge erst bei Unterzeichnung der Escritura zahlen, nicht auf einen privaten Vorvertrag.

Masche 2: Der Verkäufer ist gar nicht der Eigentümer

Ein „Verwalter“, ein Verwandter oder ein angeblicher Bevollmächtigter bietet das Grundstück an. Manchmal gibt es eine Vollmacht, die widerrufen, gefälscht oder für den Verkauf gar nicht ausreichend ist. Besonders anfällig sind Objekte, deren Eigentümer im Ausland lebt oder verstorben ist und deren Erbfolge nicht geklärt ist.

Schutz: Den Namen im Grundbuchauszug mit dem Ausweis des Verkäufers abgleichen. Bei einer Vollmacht (poder) prüfen lassen, ob sie notariell, aktuell und ausdrücklich für den Verkauf dieses Grundstücks erteilt ist. Bei Erbfällen: Ist das Nachlassverfahren abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen? Wie ein Kauf mit Vollmacht korrekt abläuft, steht im Beitrag zum Fernkauf mit Vollmacht.

Masche 3: Staatsland wird als Privatland verkauft

Ein Teil des ländlichen Landes stammt aus der staatlichen Agrarreform und unterliegt Beschränkungen – oder gehört noch dem Staat. Wie groß die Schäden werden können, zeigt ein Fall aus dem Jahr 2024: Staatsanwaltschaft und Polizei hoben im Dezember ein Netzwerk aus, das Siedlern im Departamento Presidente Hayes über Jahre Land des Agrarinstituts INDERT versprach, das in Wahrheit Privateigentum war. Die Ermittler sprachen von Transaktionen seit 2017; allein drei geschädigte Brüder aus einer Mennonitengemeinde sollen 1,6 Millionen US-Dollar verloren haben. Beteiligt waren nach den Ermittlungen auch Anwälte.

Schutz: Die Herkunft des Titels bis zum Ursprung zurückverfolgen lassen – nicht nur den aktuellen Eigentümer. Bei ländlichen Flächen gehört die INDERT-Frage in jede Prüfung. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Beitrag zu INDERT-Land und Titelrisiken.

Masche 4: Das Investmentmodell aus dem Video

Anteile an einer Siedlung, Parzellen in einer „Kolonie“, Rendite-Versprechen für Aufforstung oder Landwirtschaft – präsentiert in professionellen Videos, oft mit sympathischen Auswanderern vor der Kamera. Die Botschaft rät ausdrücklich, bei Grundstücksgeschäften und Investmentmodellen nicht allein auf Darstellungen in Videos auf Internetplattformen zu vertrauen.

Schutz: Fragen Sie bei jedem Modell: Was genau erwerbe ich – ein eingetragenes Grundstück mit eigener Grundbuchnummer, einen Gesellschaftsanteil oder nur ein vertragliches Versprechen? Nur das Erste ist Eigentum im Sinne des Grundbuchs. Welche Rechtsformen es gibt und was sie leisten, steht im Beitrag zu Stiftung, Gesellschaft und Treuhand.

Masche 5: Das Kleingedruckte in der Pacht

Nicht jedes „Grundstück“ wird verkauft – manches wird verpachtet, und Käufer bauen darauf ihr Haus. In spanischen Verträgen stehen dann Klauseln, nach denen alle Bauten entschädigungslos an den Eigentümer fallen. Wer sich auf die mündliche Zusammenfassung der Gegenseite verlässt, merkt das erst am Ende der Laufzeit. Den Mechanismus und die typischen Formulierungen beschreibt der Beitrag Pacht in Paraguay.

Warnzeichen auf einen Blick

• ⚠Der Preis liegt deutlich unter vergleichbaren Angeboten der Region.
• ⚠Zeitdruck: „Es gibt noch einen anderen Interessenten“, „nur diese Woche“.
• ⚠Anzahlung soll vor der Titelprüfung fließen – bar, an einen Vermittler oder auf ein Privatkonto.
• ⚠Der Verkäufer schlägt „seinen“ Notar oder Anwalt vor und rät von einer eigenen Prüfung ab.
• ⚠Es gibt keine Grundbuchnummer (finca/matrícula) oder keine Katasternummer (padrón/cuenta corriente catastral) – oder sie werden nicht herausgegeben.
• ⚠Sie sollen kaufen, ohne das Grundstück selbst oder durch eine Vertrauensperson besichtigt zu haben.

Die fünf Prüfungen vor jeder Zahlung

• 1.Besichtigung – selbst oder durch eine Person Ihres Vertrauens. Grenzen, Zufahrt und Nutzung vor Ort mit den Unterlagen vergleichen.
• 2.Registerauszug beim RUN (Certificado Catastro Registral Inmobiliario) – aktuell, kurz vor der Zahlung.
• 3.Katasterdaten – stimmen Fläche und Lage mit Grundbuch und Wirklichkeit überein? Bei Unklarheiten eine Vermessung (mensura) beauftragen.
• 4.Steuern und Abgaben – Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Grundsteuerschulden bestehen.
• 5.Unabhängige Rechtsprüfung – durch eine Anwältin oder einen Notar, der oder die für Sie arbeitet, einschließlich der Titelherkunft. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Titelprüfung (Estudio de Títulos).

Gezahlt wird danach bei der Unterzeichnung der Escritura Pública vor dem Notar – und das Eigentum ist erst sicher, wenn die Eintragung im Register (RUN) erfolgt ist.

Und wenn es schon passiert ist?

Dann zählt Zeit. Sichern Sie alle Unterlagen, Zahlungsbelege und Nachrichten, erstatten Sie Anzeige bei der Staatsanwaltschaft (Ministerio Público) und lassen Sie sich von einer paraguayischen Anwältin oder einem Anwalt vertreten. Die Deutsche Botschaft in Asunción führt Listen von Anwälten und Übersetzern. Machen Sie sich aber keine Illusionen über die Dauer solcher Verfahren – die Warnung der Botschaft gilt auch hier.

Also: Lieber nicht in Paraguay kaufen?

Doch – aber mit Prüfung. Ausländer haben in Paraguay praktisch dieselben Eigentumsrechte wie Einheimische (siehe Dürfen Ausländer in Paraguay Land kaufen?), die Kaufnebenkosten sind niedrig, und das Grundbuchsystem funktioniert, wenn man es nutzt. Die meisten Schadensfälle, die wir in über 25 Jahren gesehen haben, folgen demselben Muster: Es wurde gezahlt, bevor geprüft wurde. Wer die Reihenfolge umdreht, hat die größten Risiken bereits ausgeschaltet.

Quellen und Stand: Deutsche Botschaft Asunción – Immobiliengeschäfte in Paraguay; Auswärtiges Amt – Reise- und Sicherheitshinweise Paraguay; Infobae/EFE zum Landbetrugsnetzwerk (18.12.2024); Poder Judicial – Ley N.º 7424 (Registro Unificado Nacional, RUN); ABC Color zu Bearbeitungszeiten des RUN (07.07.2026); ABC Color zum Certificado Catastro Registral Inmobiliario (16.09.2026). Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.