Qui cherche des retours d'expérience sur l'achat immobilier au Paraguay tombe vite sur deux types d'histoires : des expatriés enthousiastes qui ont acheté bon marché et sans complication – et des acheteurs qui ont perdu leur argent. Les deux sont vraies. La différence tient rarement à la chance et presque toujours au fait d'avoir vérifié avant de payer. Cet article présente les arnaques qui existent réellement au Paraguay et les vérifications qui vous en protègent.
Quelle est l'ampleur du problème ?
Suffisante pour que l'ambassade d'Allemagne à Asunción le signale expressément. Elle recommande une prudence particulière dans les transactions immobilières : on découvre régulièrement des cas de terrains vendus plusieurs fois ou proposés par des personnes qui ne sont ni propriétaires ni habilitées à vendre. Et elle ajoute : faire valoir ses droits devant les tribunaux paraguayens est souvent laborieux et rarement couronné de succès.
Cette dernière phrase est la plus importante. Elle signifie : au Paraguay, ce qui vous protège avant tout, c'est ce que vous faites avant l'achat. Ce qui tourne mal ensuite est souvent irréparable. La bonne nouvelle, c'est que les schémas de fraude typiques sont connus – et que chacun peut être détecté par une vérification précise.
Arnaque n° 1 : le terrain a déjà été vendu
Un propriétaire vend le même terrain à plusieurs acheteurs, souvent par contrat privé (contrato privado) contre un acompte. Celui qui signe le premier l'Escritura Pública devant le notaire et la fait inscrire est propriétaire ; les autres n'ont qu'une créance contre le vendeur – en général introuvable à ce moment-là.
Protection : peu avant le paiement, faites demander un extrait récent au Registro Unificado Nacional (RUN), qui réunit depuis janvier 2026 le registre foncier et le cadastre – il indique le propriétaire, les charges et les restrictions. Depuis septembre 2026, le Certificado Catastro Registral Inmobiliario regroupe ces informations avec les données cadastrales et révèle aussi les chevauchements avec les terrains voisins. Et : ne versez de sommes importantes qu'à la signature de l'Escritura, pas sur un avant-contrat privé.
Arnaque n° 2 : le vendeur n'est pas le propriétaire
Un « gardien », un parent ou un prétendu mandataire propose le terrain. Il existe parfois une procuration révoquée, falsifiée ou insuffisante pour une vente. Les biens dont le propriétaire vit à l'étranger ou est décédé, et dont la succession n'est pas réglée, sont particulièrement exposés.
Protection : comparez le nom figurant sur l'extrait du registre avec la pièce d'identité du vendeur. En cas de procuration (poder), faites vérifier qu'elle est notariée, en cours de validité et expressément donnée pour la vente de ce terrain. En cas de succession : la procédure est-elle close et inscrite ? Comment un achat par procuration se déroule correctement est expliqué dans l'article sur l'achat à distance par procuration.
Arnaque n° 3 : des terres publiques vendues comme privées
Une partie des terres rurales provient de la réforme agraire et est soumise à des restrictions – ou appartient encore à l'État. L'ampleur possible des dégâts ressort d'une affaire de 2024 : en décembre, le parquet et la police ont démantelé un réseau qui promettait depuis des années à des colons du département de Presidente Hayes des terres de l'institut agraire INDERT, qui étaient en réalité privées. Les enquêteurs ont évoqué des transactions depuis 2017 ; trois frères d'une communauté mennonite auraient à eux seuls perdu 1,6 million de dollars. Selon l'enquête, des avocats étaient également impliqués.
Protection : faites retracer l'origine du titre jusqu'à sa source – pas seulement le propriétaire actuel. Pour les terres rurales, la question de l'INDERT fait partie de toute vérification. Ce à quoi il faut veiller est expliqué dans l'article sur les terres de l'INDERT et les risques liés au titre.
Arnaque n° 4 : le modèle d'investissement de la vidéo
Parts dans un lotissement, parcelles dans une « colonie », rendements promis grâce au reboisement ou à l'agriculture – présentés dans des vidéos professionnelles, souvent avec des expatriés sympathiques face caméra. L'ambassade d'Allemagne conseille expressément de ne pas se fier uniquement aux vidéos en ligne pour les affaires foncières et les modèles d'investissement.
Protection : pour chaque modèle, demandez : qu'est-ce que j'acquiers exactement – un terrain inscrit avec son propre numéro, une part de société ou seulement une promesse contractuelle ? Seul le premier est une propriété au sens du registre foncier. Les formes juridiques possibles et leur utilité sont présentées dans l'article sur fondation, société ou fiducie.
Arnaque n° 5 : les petites lignes du bail
Tous les « terrains » ne sont pas vendus – certains sont loués, et les acheteurs y construisent leur maison. Les contrats en espagnol contiennent alors des clauses selon lesquelles toutes les constructions reviennent au propriétaire sans indemnité. Qui se fie au résumé oral de l'autre partie ne s'en aperçoit qu'à la fin du bail. Le mécanisme et les formulations typiques sont décrits dans l'article Le bail au Paraguay.
Les signaux d'alerte en un coup d'œil
- ⚠Le prix est nettement inférieur aux offres comparables de la région.
- ⚠Pression temporelle : « il y a un autre intéressé », « cette semaine seulement ».
- ⚠Un acompte doit être versé avant la vérification du titre – en espèces, à un intermédiaire ou sur un compte privé.
- ⚠Le vendeur propose « son » notaire ou avocat et déconseille toute vérification indépendante.
- ⚠Il n'y a pas de numéro d'immatriculation (finca/matrícula) ni de numéro cadastral (padrón/cuenta corriente catastral) – ou ils ne sont pas communiqués.
- ⚠On attend de vous que vous achetiez sans avoir vu le terrain, vous-même ou par une personne de confiance.
Les cinq vérifications avant tout paiement
- 1.Visite – vous-même ou une personne de confiance. Comparez sur place limites, accès et usage avec les documents.
- 2.Extrait du RUN (Certificado Catastro Registral Inmobiliario) – récent, peu avant le paiement.
- 3.Données cadastrales – la surface et la situation correspondent-elles au registre et à la réalité ? En cas de doute, faites faire un bornage (mensura).
- 4.Impôts et taxes – attestation de la commune qu'aucune taxe foncière n'est due.
- 5.Examen juridique indépendant – par une avocate ou un notaire qui travaille pour vous, origine du titre comprise. Les détails figurent dans l'article sur la vérification du titre (Estudio de Títulos).
Le paiement intervient ensuite à la signature de l'Escritura Pública devant le notaire – et la propriété n'est acquise en toute sécurité qu'après l'inscription au registre (RUN).
Et si c'est déjà arrivé ?
Alors le temps compte. Conservez tous les documents, justificatifs de paiement et messages, portez plainte auprès du parquet (Ministerio Público) et faites-vous représenter par une avocate ou un avocat paraguayen. Votre ambassade dispose en général de listes d'avocats et de traducteurs. Mais ne vous faites pas d'illusions sur la durée de telles procédures – l'avertissement de l'ambassade vaut aussi ici.
Alors, mieux vaut ne pas acheter au Paraguay ?
Si – mais en vérifiant. Les étrangers ont au Paraguay pratiquement les mêmes droits de propriété que les nationaux (voir Les étrangers peuvent-ils acheter des terres au Paraguay ?), les frais d'acquisition sont faibles et le système d'enregistrement fonctionne si on l'utilise. La plupart des sinistres que nous avons vus en plus de 25 ans suivent le même schéma : on a payé avant de vérifier. Inverser l'ordre, c'est déjà écarter les plus grands risques.
Faire vérifier avant tout paiement
Nous accompagnons des acheteurs étrangers au Paraguay depuis 1998 et travaillons avec une avocate paraguayenne spécialisée en droit immobilier. Chaque vérification couvre le registre, le cadastre et l'origine du titre. Conseil juridique ou nous contacter directement.
Sources et date : Ambassade d'Allemagne à Asunción – transactions immobilières au Paraguay (en allemand) ; Ministère fédéral allemand des Affaires étrangères – conseils aux voyageurs (en allemand) ; Infobae/EFE sur le réseau d'escroquerie foncière (18/12/2024) ; Poder Judicial – Ley N.º 7424 (Registro Unificado Nacional, RUN) ; ABC Color sur les délais du RUN (07/07/2026) ; ABC Color sur le Certificado Catastro Registral Inmobiliario (16/09/2026). Date : septembre 2026. Cet article donne un aperçu général et ne remplace pas un conseil juridique au cas par cas.