Comprar imóveis no Paraguai: experiências, golpes comuns e como se proteger

Quem procura experiências sobre a compra de imóveis no Paraguai logo encontra dois tipos de histórias: estrangeiros entusiasmados que compraram barato e sem complicação – e compradores que perderam seu dinheiro. As duas são verdadeiras. A diferença raramente está na sorte e quase sempre em ter verificado tudo antes de pagar. Este artigo mostra os golpes que realmente acontecem no Paraguai e as verificações que protegem você deles.

Qual é a gravidade do problema?

Grande o suficiente para que a Embaixada da Alemanha em Assunção faça um alerta específico. Ela recomenda cautela especial em negócios imobiliários: surgem repetidamente casos de terrenos vendidos várias vezes ou oferecidos por pessoas que não são proprietárias nem têm autorização para vender. E acrescenta: fazer valer direitos nos tribunais paraguaios costuma ser trabalhoso e raramente dá resultado.

Esta última frase é a mais importante. Ela significa: no Paraguai, o que protege você é sobretudo o que você faz antes da compra. O que dá errado depois muitas vezes não tem conserto. A boa notícia é que os padrões típicos de fraude são conhecidos – e cada um pode ser detectado com uma verificação concreta.

Golpe 1: o terreno já foi vendido

Um proprietário vende o mesmo terreno a vários compradores, muitas vezes por contrato particular (contrato privado) mediante sinal. Quem assina primeiro a escritura pública perante o tabelião e a registra é o proprietário; os demais têm apenas um crédito contra o vendedor – que a essa altura costuma ter sumido.

Proteção: pouco antes do pagamento, peça uma certidão atualizada ao Registro Unificado Nacional (RUN), que desde janeiro de 2026 reúne o registro de imóveis e o cadastro – ela mostra proprietário, ônus e restrições. Desde setembro de 2026, o Certificado Catastro Registral Inmobiliario reúne essas informações com os dados cadastrais e revela também sobreposições com terrenos vizinhos. E: pague valores maiores somente na assinatura da escritura, não com base em um contrato particular.

Golpe 2: o vendedor não é o proprietário

Um "caseiro", um parente ou um suposto procurador oferece o terreno. Às vezes existe uma procuração revogada, falsificada ou insuficiente para a venda. São especialmente vulneráveis os imóveis cujo dono mora no exterior ou faleceu e cuja sucessão não foi resolvida.

Proteção: compare o nome na certidão com o documento de identidade do vendedor. Se houver procuração (poder), verifique se é notarial, válida e outorgada expressamente para vender esse imóvel. Em casos de herança: o inventário foi concluído e registrado? Como fazer corretamente uma compra por procuração está no artigo sobre compra à distância com procuração.

Golpe 3: terra pública vendida como privada

Parte das terras rurais vem da reforma agrária e está sujeita a restrições – ou ainda pertence ao Estado. O tamanho do prejuízo possível fica claro num caso de 2024: em dezembro, o Ministério Público e a polícia desmantelaram uma rede que durante anos prometera a colonos do departamento de Presidente Hayes terras do INDERT que na verdade eram propriedade privada. Os investigadores falaram de transações desde 2017; só três irmãos de uma comunidade menonita teriam perdido 1,6 milhão de dólares. Segundo a investigação, advogados também estavam envolvidos.

Proteção: mande rastrear a origem do título até a fonte – não apenas o proprietário atual. Em terras rurais, a questão do INDERT faz parte de toda verificação. O que observar é explicado no artigo sobre terras do INDERT e riscos do título.

Golpe 4: o modelo de investimento do vídeo

Cotas num assentamento, lotes numa "colônia", rendimentos prometidos com reflorestamento ou agricultura – apresentados em vídeos profissionais, muitas vezes com estrangeiros simpáticos diante da câmera. A Embaixada da Alemanha recomenda expressamente não confiar apenas em vídeos na internet para negócios de terras e modelos de investimento.

Proteção: diante de cada modelo, pergunte: o que exatamente estou adquirindo – um terreno registrado com matrícula própria, uma participação societária ou apenas uma promessa contratual? Só o primeiro é propriedade no sentido registral. Quais formas jurídicas existem e para que servem está no artigo sobre fundação, empresa ou fideicomiso.

Golpe 5: as letras miúdas do arrendamento

Nem todo "terreno" é vendido – alguns são arrendados, e os compradores constroem ali sua casa. Os contratos em espanhol contêm então cláusulas pelas quais todas as benfeitorias passam ao proprietário sem indenização. Quem confia no resumo verbal da outra parte só percebe no fim do prazo. O mecanismo e as fórmulas típicas estão descritos no artigo Arrendamento no Paraguai.

Sinais de alerta num relance

• ⚠O preço está bem abaixo de ofertas comparáveis da região.
• ⚠Pressão de tempo: "tem outro interessado", "só esta semana".
• ⚠Pede-se um sinal antes da verificação do título – em dinheiro, a um intermediário ou numa conta particular.
• ⚠O vendedor sugere "seu" tabelião ou advogado e desaconselha uma verificação própria.
• ⚠Não há número de matrícula (finca/matrícula) nem número cadastral (padrón/cuenta corriente catastral) – ou eles não são fornecidos.
• ⚠Esperam que você compre sem ter visto o terreno pessoalmente ou por meio de alguém de confiança.

As cinco verificações antes de qualquer pagamento

• 1.Visita – pessoalmente ou por alguém de confiança. Compare no local limites, acesso e uso com os documentos.
• 2.Certidão do RUN (Certificado Catastro Registral Inmobiliario) – atualizada, pouco antes do pagamento.
• 3.Dados cadastrais – área e localização batem com o registro e a realidade? Em caso de dúvida, encomende uma medição (mensura).
• 4.Impostos e taxas – certidão da prefeitura de que não há débito de imposto imobiliário.
• 5.Análise jurídica independente – por uma advogada ou um tabelião que trabalhe para você, incluindo a origem do título. Os detalhes estão no artigo sobre a verificação do título (Estudio de Títulos).

O pagamento é feito então na assinatura da escritura pública perante o tabelião – e a propriedade só está garantida depois do registro (RUN).

E se já aconteceu?

Então o tempo conta. Guarde todos os documentos, comprovantes de pagamento e mensagens, registre uma denúncia no Ministério Público e seja representado por uma advogada ou um advogado paraguaio. A sua embaixada ou consulado costuma ter listas de advogados e tradutores. Mas não tenha ilusões sobre a duração desses processos – o alerta da embaixada vale também aqui.

Então é melhor não comprar no Paraguai?

Compre, sim – mas verificando. Os estrangeiros têm no Paraguai praticamente os mesmos direitos de propriedade que os paraguaios (veja Estrangeiros podem comprar terras no Paraguai?), os custos de compra são baixos e o sistema registral funciona quando é usado. A maioria dos prejuízos que vimos em mais de 25 anos segue o mesmo padrão: pagou-se antes de verificar. Quem inverte a ordem já eliminou os maiores riscos.

Fontes e data: Embaixada da Alemanha em Assunção – negócios imobiliários no Paraguai (em alemão); Ministério Federal das Relações Exteriores da Alemanha – avisos de viagem (em alemão); Infobae/EFE sobre a rede de fraude com terras (18/12/2024); Poder Judicial – Ley N.º 7424 (Registro Unificado Nacional, RUN); ABC Color sobre os prazos do RUN (07/07/2026); ABC Color sobre o Certificado Catastro Registral Inmobiliario (16/09/2026). Data: setembro de 2026. Este artigo oferece uma visão geral e não substitui a assessoria jurídica em cada caso.