Stiftung, Gesellschaft oder Treuhand: Wie man Grundbesitz in Paraguay hält

„Kann ich das Grundstück auf eine Stiftung übertragen?" – diese Frage stellen uns Käufer regelmäßig, meist mit Blick auf Vermögensschutz oder die Erbfolge. Die Antwort lautet: Sie können. Sie sollten es aber in den allermeisten Fällen nicht tun, denn die paraguayische Stiftung ist etwas völlig anderes als die Konstruktion, die aus Liechtenstein oder Panama bekannt ist. Für das, was Sie eigentlich erreichen wollen, gibt es hier passendere Instrumente.

Was eine Stiftung in Paraguay ist – und was nicht

Die fundación ist im paraguayischen Código Civil geregelt und gehört zu den Rechtsformen ohne Gewinnerzielungsabsicht. Drei Merkmale bestimmen alles Weitere: Ihr Zweck muss dem Gemeinwohl dienen, das eingebrachte Vermögen wird auf Dauer diesem Zweck gewidmet, und ihre Gründung bedarf eines Dekrets der Exekutive. Hinzu kommen die Eintragung im öffentlichen Register der juristischen Personen und der Nachweis des Anfangsvermögens durch Bankbeleg. Eine Stiftung entsteht in Paraguay also nicht durch Vertrag zwischen Privaten, sondern durch staatlichen Hoheitsakt – und sie bleibt anschließend unter behördlicher Aufsicht. Wer eine Familien- oder Privatstiftung sucht, in der Vermögen für die eigene Familie gebündelt und verwaltet wird, findet in Paraguay dafür keine Rechtsform. Diese Art Stiftung existiert hier schlicht nicht.

Was passiert, wenn Sie Ihr Grundstück einbringen?

Rechtlich möglich ist es: Eine Stiftung ist juristische Person und kann Grundeigentum halten. Nur verlieren Sie das Grundstück dabei vollständiger, als die meisten erwarten.

Der entscheidende Punkt wird fast immer übersehen: Eine Stiftung hat keine Gesellschafter und keine Anteile. Bei einer Aktiengesellschaft halten Sie Aktien, bei einer S.R.L. Geschäftsanteile – beides können Sie verkaufen, verpfänden, beleihen und vererben, und beides hat einen bezifferbaren Wert. Bei einer Stiftung gibt es nichts Vergleichbares. Es existiert ausschließlich zweckgebundenes Vermögen und ein Vorstand, der es im Rahmen der Satzung verwaltet. Sie haben nach der Übertragung also keinen Anteil an Ihrem Grundstück, keine Beteiligungsquote, kein Rückholrecht und nichts, was in Ihren Nachlass fallen könnte. Wer sein Haus in eine Stiftung gibt, überträgt es nicht in eine Hülle, die ihm weiterhin gehört – er gibt es endgültig weg und behält bestenfalls Einfluss auf dessen Verwaltung.

Für die Erbfolge heißt das: Ihre Kinder erben keine „Stiftungsanteile", weil es sie nicht gibt. Und wird die Stiftung eines Tages aufgelöst, fließt das Vermögen entsprechend der Zweckwidmung weiter – nicht an Sie oder Ihre Erben zurück. Einfluss behalten Sie allenfalls über die Besetzung der Organe, und auch das im Rahmen einer Satzung, die dem Gemeinwohlzweck verpflichtet bleibt und behördlich überwacht wird.

Eine Stiftung ist damit genau das, wonach sie klingt: ein Instrument, um Vermögen dauerhaft einem guten Zweck zu widmen. Wer das will, ist richtig. Wer sein Haus schützen möchte, nicht.

Die Gesellschaft: der Normalfall

Was die meisten eigentlich meinen, wenn sie von einer Stiftung sprechen, leistet in Paraguay die Gesellschaft. Das Grundstück gehört dann der Gesellschaft, und Sie halten deren Anteile – übertragbar, verpfändbar, vererblich. Drei Formen kommen in Betracht:

• ✓S.A. – Sociedad Anónima: mindestens zwei Gesellschafter, nach oben offen. Das Kapital ist in Namensaktien zerlegt. Sie hat eigene Organe – Gesellschafterversammlung, Vorstand, Aufsicht – und ist die übliche Wahl, wenn mehrere Beteiligte oder größere Vermögen im Spiel sind.
• ✓S.R.L. – Sociedad de Responsabilidad Limitada: zwei bis fünfundzwanzig Gesellschafter, das Kapital ist in Geschäftsanteile zu je 1.000 Guaraníes oder Vielfachen davon geteilt. Schlanker als die S.A., dafür in der Übertragung von Anteilen weniger flexibel.
• ✓E.A.S. – Empresa por Acciones Simplificada: die jüngste Form und für viele Zuzügler die praktischste, weil sie mit einem einzigen Gesellschafter auskommt. S.A. und S.R.L. verlangen beide mindestens zwei – wer allein strukturieren will, landet sonst bei Strohmann-Konstruktionen, von denen wir abraten.

Für alle gilt: Ein gesetzliches Mindestkapital gibt es nicht, das Kapital muss lediglich dem Zweck angemessen sein. Die Gründung erfolgt durch notarielle Urkunde, und Einlagen können nicht nur in Geld, sondern auch in Sachwerten erbracht werden – ein Grundstück lässt sich also direkt einbringen.

Der Fideicomiso: die gehobene Variante

Wer Vermögen wirklich abschirmen will, findet im fideicomiso nach dem Gesetz 921/96 das passendere Instrument. Dabei überträgt der Treugeber Vermögenswerte an einen Treuhänder, der sie zu einem festgelegten Zweck verwaltet – zugunsten des Treugebers selbst oder eines benannten Begünstigten. Das Entscheidende daran: Es entsteht ein patrimonio autónomo, ein Sondervermögen, das rechtlich weder zum Vermögen des Treugebers noch zu dem des Treuhänders gehört.

Ein Punkt schränkt die Nutzbarkeit allerdings deutlich ein: Treuhänder darf nur sein, wer von der Zentralbank dafür zugelassen ist – Banken, Finanzgesellschaften und eigens autorisierte Treuhandgesellschaften. Ein befreundeter Anwalt oder eine eigene Gesellschaft kommt dafür nicht in Frage. Das bedeutet laufende Gebühren und einen formalen Rahmen, der sich erst ab einer gewissen Vermögensgröße rechnet. Für ein einzelnes Wohnhaus ist es in aller Regel überdimensioniert.

Der Nießbrauch: Übergeben und trotzdem wohnen bleiben

Für die Nachfolgeplanung zu Lebzeiten gibt es eine deutlich einfachere Lösung, die oft übersehen wird: den Nießbrauch, den usufructo. Sie übertragen das Eigentum am Grundstück – etwa auf Ihre Kinder – und behalten sich zugleich ein lebenslanges Nutzungsrecht vor. Der Nießbrauch ist ein echtes dingliches Recht, im öffentlichen Register eintragbar, und wirkt damit gegenüber jedermann, auch gegenüber einem späteren Erwerber.

Sie wohnen also weiter in Ihrem Haus, während das Eigentum bereits übergegangen ist. Mit Ihrem Tod erlischt der Nießbrauch, und die Kinder haben das unbelastete Eigentum, ohne dass darüber noch verhandelt werden müsste.

Welche Struktur zu welchem Ziel passt

• ✓Anteile halten, vererben, später verkaufen: Gesellschaft – E.A.S. bei einer Person, S.A. oder S.R.L. bei mehreren.
• ✓Vermögen abschirmen und zweckbinden: Fideicomiso, sofern die Größenordnung die Treuhandgebühren trägt.
• ✓Zu Lebzeiten übergeben, selbst wohnen bleiben: Eigentumsübertragung mit eingetragenem Nießbrauch.
• ✓Vermögen dauerhaft einem guten Zweck widmen: Stiftung – und nur dann.

Drei Punkte, die regelmäßig übersehen werden

Eine Struktur ersetzt keine Titelprüfung. Ob Sie privat oder über eine Gesellschaft kaufen, ändert nichts daran, ob der Titel sauber ist. Ein belastetes Grundstück wird durch eine S.A. nicht besser – es gehört dann nur einer Gesellschaft, die ein Problem hat.

Anonymität ist kein Selbstzweck und nicht grenzenlos. Gesellschaften unterliegen Registrierungs- und Meldepflichten, auch was die wirtschaftlich Berechtigten angeht. Wer eine Struktur allein deshalb wählt, weil er unsichtbar bleiben möchte, wird enttäuscht – und schafft sich laufenden Verwaltungsaufwand.

Ihr Herkunftsland schaut mit. Eine paraguayische Gesellschaft oder ein Fideicomiso kann in Deutschland, Österreich oder der Schweiz Melde-, Erklärungs- und Steuerpflichten auslösen – unabhängig davon, was in Paraguay gilt. Diese Seite gehört vor der Gründung geklärt, nicht danach.

Wie der Kauf selbst rechtssicher abläuft, lesen Sie in unseren Beiträgen zur Titelprüfung (Estudio de Títulos) und zur notariellen Abwicklung. Warum eine Pacht statt eines Kaufs selten eine gute Idee ist, behandelt der Beitrag Pacht in Paraguay.

Quellen und Stand: Código Civil Paraguayo (Ley N.º 1183/1985), Bestimmungen über Fundaciones und Gesellschaften; Ley N.º 921/1996 de Negocios Fiduciarios, veröffentlicht über die Banco Central del Paraguay; Angaben zu Gesellschaftsformen nach den Veröffentlichungen des paraguayischen Industrie- und Handelsministeriums. Stand: August 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.