Le Paraguay est depuis longtemps considéré comme l'un des pays les plus avantageux sur le plan fiscal en Amérique du Sud – et ce n'est pas sans raison. Les Allemands qui y achètent un bien immobilier ou investissent dans des terrains bénéficient d'un système fiscal exceptionnellement favorable par rapport aux normes internationales. Mais qu'est-ce qui s'applique exactement aux étrangers, quels impôts sont réellement dus – et à quoi les acheteurs allemands doivent-ils néanmoins prêter attention ?
Ce guide vous donne un aperçu clair de tous les impôts pertinents liés à l'achat et à la détention de biens immobiliers au Paraguay.
Le principe fiscal territorial : le principal avantage fiscal du Paraguay
L'avantage décisif du système fiscal paraguayen est le principe fiscal territorial : le Paraguay n'impose en principe que les revenus générés à l'intérieur du pays. Les revenus provenant d'Allemagne, de locations en Europe ou de placements étrangers restent totalement exonérés d'impôts au Paraguay – que vous soyez résident ou non.
Concrètement : un retraité vivant au Paraguay qui perçoit sa retraite allemande ne paie aucun impôt paraguayen sur cette retraite. Un investisseur qui possède un terrain au Paraguay tout en percevant des dividendes d'Allemagne n'est pas imposé sur ces dividendes au Paraguay.
Impôts lors de l'achat d'un bien : les coûts uniques
Droits de mutation (Impuesto de Transferencia)
Lors du transfert de propriété, des droits de mutation de 3 % du prix d'achat officiel sont dus. Comparés aux droits de mutation allemands (3,5–6,5 % selon le Land), c'est nettement moins élevé. Ces droits sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur, la répartition exacte étant négociable.
Frais de notaire et d'enregistrement
En plus des droits de mutation, des honoraires de notaire (environ 1–2 % du prix d'achat) et des frais d'inscription au registre foncier (environ 0,5 %) s'appliquent. Ce ne sont pas des impôts au sens strict, mais une composante fixe des frais annexes d'achat.
Total des frais annexes d'achat : environ 5–6 % du prix d'achat.
Impôts courants en tant que propriétaire
Taxe foncière (Impuesto Inmobiliario)
La taxe foncière annuelle au Paraguay est extrêmement faible par rapport aux normes internationales. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale officielle du bien – et non de sa valeur marchande. La valeur cadastrale est généralement bien inférieure au prix de marché réel.
Le taux est généralement d'environ 1 % de la valeur cadastrale par an. Pour un bien d'une valeur cadastrale de 50 000 USD, cela représente une taxe foncière annuelle d'environ 500 USD – une fraction de ce qui serait dû en Allemagne.
Pas d'impôt sur la fortune
Le Paraguay ne prélève pas d'impôt général sur la fortune. La propriété immobilière n'est donc soumise qu'à la taxe foncière, sans impôt supplémentaire sur le patrimoine total.
Impôts sur les revenus locatifs
Si vous louez votre bien paraguayen, les revenus locatifs générés sont imposables. L'imposition dépend de votre statut de résident fiscal au Paraguay ou non :
- Pour les résidents : les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP) au taux de 10 % sur le revenu net. Certains abattements et charges déductibles réduisent la base imposable.
- Pour les non-résidents : les revenus locatifs paraguayens sont soumis à la retenue à la source pour non-résidents (IRNR) – également 10 % sur le montant brut du loyer.
Dans les deux cas, l'impôt ne porte que sur les revenus générés au Paraguay, conformément au principe territorial.
Pas de droits de succession ni de donation
Un autre avantage considérable pour les propriétaires : le Paraguay ne connaît ni droits de succession ni droits de donation. Cela signifie que les biens immobiliers au Paraguay peuvent être transmis ou donnés sans charge fiscale – sans que les héritiers ou bénéficiaires aient à payer d'impôt paraguayen.
Cela rend le Paraguay particulièrement attractif pour les familles souhaitant constituer un patrimoine sur le long terme et le transmettre à la génération suivante.
Ce que les acheteurs allemands doivent savoir sur la taxation à la sortie
- Assujettissement fiscal illimité en Allemagne : tant que vous maintenez votre domicile fiscal en Allemagne, vous devez déclarer vos revenus mondiaux en Allemagne – y compris les revenus locatifs du Paraguay.
- Taxation à la sortie (§ 6 AStG) : ceux qui abandonnent leur domicile fiscal allemand tout en détenant des participations significatives dans des sociétés de capitaux allemandes peuvent être soumis à cette taxation. La simple détention d'un bien immobilier au Paraguay ne déclenche pas cet impôt.
- Absence de convention fiscale : il n'existe pas de convention de double imposition entre l'Allemagne et le Paraguay. En pratique, cela joue rarement un rôle significatif pour les revenus immobiliers, le Paraguay n'imposant que les revenus territoriaux.
Remarque importante : cet article ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique individuel. Consultez un spécialiste du droit fiscal allemand et paraguayen avant tout achat.
Avantages fiscaux en un coup d'œil
| Type d'impôt | Paraguay | Allemagne (comparaison) |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 3 % | 3,5–6,5 % |
| Taxe foncière annuelle | ~1 % de la valeur cadastrale | Nettement plus élevée |
| Impôt sur revenus locatifs | 10 % (territorial) | Jusqu'à 42 % |
| Droits de succession | Aucun | Jusqu'à 50 % |
| Droits de donation | Aucun | Jusqu'à 50 % |
| Impôt sur la fortune | Aucun | Actuellement aucun |
Conclusion : le Paraguay offre de réels avantages fiscaux mesurables
Le système fiscal paraguayen offre aux acheteurs et investisseurs immobiliers allemands de réels avantages mesurables : de faibles taxes d'acquisition, une taxe foncière annuelle minime, l'absence de droits de succession et un principe territorial qui exonère totalement les revenus étrangers.
Il est toutefois crucial de garder en parallèle un œil sur la situation fiscale en Allemagne – en particulier lors d'un déménagement définitif. Avec les bons conseils, le cadre fiscal peut être structuré de manière optimale.
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